Dans cet article
- La sous-location d’un bail commercial est interdite par défaut sauf autorisation expresse du bailleur (article L. 145-31 du Code de commerce)
- Le loyer versé par le sous-locataire ne peut jamais excéder le loyer principal sous peine de requalification et sanctions
- Le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte de sous-location, à défaut la sous-location est inopposable
- Le sous-locataire bénéficie d’un droit au renouvellement dans certaines conditions strictement encadrées par la jurisprudence
- En cas de sous-location irrégulière, le bailleur peut demander la résiliation du bail principal et l’expulsion du sous-locataire
- La rédaction du contrat de sous-location nécessite des clauses spécifiques distinctes du bail principal pour protéger toutes les parties
Sommaire
- Définition et cadre légal de la sous-location commerciale
- Conditions de validité : autorisation et concours du bailleur
- Droits et obligations du sous-locataire
- Rédaction du contrat de sous-location : clauses essentielles
- Le loyer de sous-location : règles et plafonds
- Renouvellement et fin de la sous-location
- Risques de la sous-location irrégulière
- Aspects fiscaux de la sous-location commerciale
- Conseils pratiques pour le sous-locataire
La sous-location dans le cadre d’un bail commercial est une opération juridiquement encadrée qui soulève de nombreuses interrogations, tant pour le locataire principal que pour le sous-locataire. En tant qu’avocate fiscaliste, j’accompagne régulièrement des entreprises confrontées à cette problématique, que ce soit pour optimiser l’occupation de leurs locaux ou pour sécuriser leur installation dans des surfaces sous-louées. Ce guide fait le point sur l’ensemble des règles applicables en 2026.
Définition et cadre légal de la sous-location commerciale
La sous-location commerciale consiste pour le locataire principal d’un bail commercial à mettre tout ou partie des locaux loués à la disposition d’un tiers, le sous-locataire, moyennant le versement d’un loyer. Cette opération crée un contrat distinct du bail principal, mais qui lui reste étroitement lié.
Le principe posé par l’article L. 145-31 du Code de commerce est clair : sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. Cette interdiction de principe se justifie par la nature intuitu personae du bail commercial : le bailleur choisit son locataire et ne souhaite pas nécessairement voir un tiers inconnu occuper ses murs.
Il convient de bien distinguer la sous-location de situations voisines :
- La domiciliation d’entreprise, qui ne confère pas de jouissance réelle des locaux
- La mise à disposition gratuite, qui n’implique pas de contrepartie financière
- La cession du bail, qui emporte transfert complet des droits du locataire (voir mon article sur la cession de fonds de commerce)
- Le bail précaire, qui obéit à un régime dérogatoire distinct (consultez mon guide sur le bail précaire commercial)
Conditions de validité : autorisation et concours du bailleur
Pour qu’une sous-location soit régulière, deux conditions cumulatives doivent impérativement être réunies. Le non-respect de l’une d’entre elles suffit à fragiliser l’ensemble du montage.
L’autorisation de sous-louer
Le locataire principal doit disposer d’une autorisation expresse de sous-louer. Cette autorisation peut résulter :
- D’une clause du bail commercial autorisant la sous-location (totale ou partielle)
- D’un accord écrit du bailleur donné postérieurement à la signature du bail
- D’une autorisation tacite, résultant de la connaissance et de l’acceptation sans réserve par le bailleur de la sous-location pendant une période prolongée
Je recommande systématiquement de vérifier le modèle de bail commercial utilisé pour identifier précisément les termes de l’autorisation. Une clause autorisant la sous-location « partielle » ne vaut pas autorisation de sous-location « totale ».
Le concours du bailleur à l’acte
L’article L. 145-31 alinéa 2 impose que le bailleur soit appelé à concourir à l’acte de sous-location. Cette formalité substantielle signifie que le bailleur doit être informé du projet de sous-location et invité à y participer. La notification doit être faite par acte extrajudiciaire (signification par huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le bailleur dispose alors d’un délai de 15 jours pour faire connaître sa position. Son silence vaut acceptation tacite de concourir à l’acte. En pratique, je conseille toujours d’obtenir un accord écrit formel pour éviter toute contestation ultérieure.
La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 20 mars 2024 (3e civ., n° 22-19.874) que le défaut de concours du bailleur rend la sous-location inopposable à ce dernier, même si le bail autorise expressément la sous-location.
Droits et obligations du sous-locataire
Le statut du sous-locataire d’un bail commercial est un statut hybride qui emprunte à la fois au droit commun du louage et au statut des baux commerciaux, sans bénéficier de la pleine protection de ce dernier.
Les droits du sous-locataire
Le sous-locataire bénéficie d’un droit à la jouissance paisible des locaux sous-loués. Plus significativement, l’article L. 145-32 du Code de commerce lui reconnaît un droit au renouvellement de son contrat, mais uniquement dans les conditions suivantes :
- La sous-location a été autorisée par le bailleur
- Le bailleur a été appelé à concourir à l’acte
- Le sous-locataire remplit les conditions d’immatriculation au RCS (voir mon guide sur l’immatriculation au RCS)
- Le droit au renouvellement ne peut produire effet que dans la limite des droits du locataire principal
Les obligations du sous-locataire
Le sous-locataire est tenu aux mêmes obligations qu’un locataire classique, notamment :
- Payer le loyer et les charges convenus dans le contrat de sous-location
- Respecter la destination des lieux prévue au bail principal
- Entretenir les locaux et effectuer les réparations locatives
- Souscrire une assurance couvrant les risques locatifs
- Respecter les diagnostics obligatoires applicables (consultez mon article sur les diagnostics obligatoires du bail commercial)
Rédaction du contrat de sous-location : clauses essentielles
Le contrat de sous-location doit être rédigé avec une attention particulière car il constitue le socle juridique de la relation entre le locataire principal et le sous-locataire. Voici les clauses que je considère comme indispensables.
| Clause | Objet | Importance |
|---|---|---|
| Désignation des lieux | Description précise des surfaces sous-louées avec plan annexé | Indispensable |
| Durée | Ne peut excéder la durée restante du bail principal | Indispensable |
| Loyer et charges | Montant, indexation, modalités de paiement | Indispensable |
| Dépôt de garantie | Montant et conditions de restitution | Recommandée |
| Destination | Activité autorisée, conforme au bail principal | Indispensable |
| Clause résolutoire | Résiliation de plein droit en cas de manquement | Fortement recommandée |
| Sort de la sous-location en cas de fin du bail principal | Information du sous-locataire sur la précarité de son titre | Indispensable |
| Travaux | Répartition des travaux entre locataire principal et sous-locataire | Recommandée |
| Assurance | Obligations d’assurance du sous-locataire | Indispensable |
Un point essentiel : le contrat de sous-location doit impérativement rappeler que le sous-locataire a pris connaissance des clauses du bail principal, notamment celles relatives à la destination des lieux, aux travaux et à la répartition des charges. Pour approfondir la question du dépôt de garantie, consultez mon article dédié au dépôt de garantie en bail commercial.
Le loyer de sous-location : règles et plafonds
La question du loyer de sous-location est l’une des plus sensibles de cette matière. L’article L. 145-31 alinéa 3 du Code de commerce pose un principe fondamental : lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix du bail principal, le bailleur peut exiger une augmentation correspondante du loyer du bail principal.
Le mécanisme de plafonnement
Ce mécanisme a pour objectif d’empêcher le locataire principal de réaliser un profit excessif sur la sous-location. En pratique, voici comment il fonctionne :
- Si le sous-locataire verse 2 500 € par mois pour une partie des locaux alors que le loyer principal est de 3 000 € pour la totalité, le bailleur peut demander la révision à la hausse du loyer principal
- La comparaison se fait au prorata des surfaces sous-louées
- L’indexation du loyer de sous-location suit généralement l’indice du coût de la construction ou l’indice des loyers commerciaux (ILC)
Fixation du loyer en cas de renouvellement
Lors du renouvellement de la sous-location, le loyer est fixé selon les mêmes règles que pour un renouvellement de bail commercial classique, c’est-à-dire à la valeur locative. Le sous-locataire bénéficie du plafonnement prévu par le statut des baux commerciaux si la durée du bail principal n’a pas excédé 12 ans.
Renouvellement et fin de la sous-location
Le sort du sous-locataire à l’échéance du contrat dépend de plusieurs facteurs que je vais détailler.
Le renouvellement du contrat de sous-location
Conformément à l’article L. 145-32, le sous-locataire peut demander le renouvellement directement au locataire principal, qui est son seul bailleur. Cependant, ce droit au renouvellement est limité par la durée restante du bail principal. Le sous-locataire ne peut obtenir un renouvellement pour une durée excédant celle du bail principal restant à courir.
En cas de tacite reconduction du bail commercial principal, la sous-location se poursuit également par tacite reconduction dans les mêmes conditions.
L’impact de la fin du bail principal
La fin du bail principal entraîne en principe la fin de la sous-location. C’est le principe selon lequel nul ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en possède. Plusieurs situations peuvent se présenter :
- Résiliation du bail principal : la sous-location prend fin automatiquement (voir mon guide sur la résiliation du bail commercial)
- Non-renouvellement du bail principal : le sous-locataire perd son titre d’occupation
- Renouvellement du bail principal : la sous-location peut se poursuivre
Le sous-locataire évincé du fait de la fin du bail principal peut toutefois agir en responsabilité contractuelle contre le locataire principal si celui-ci n’a pas pris les mesures nécessaires pour protéger ses droits.
L’indemnité d’éviction du sous-locataire
Question délicate : le sous-locataire peut-il prétendre à une indemnité d’éviction ? La jurisprudence distingue deux hypothèses :
- Si la sous-location est régulière et que le bailleur a concouru à l’acte, le sous-locataire peut, dans certains cas, demander une indemnité d’éviction au bailleur
- Si la sous-location est irrégulière, le sous-locataire ne dispose d’aucun droit à indemnité vis-à-vis du bailleur, mais peut se retourner contre le locataire principal
Risques de la sous-location irrégulière
La sous-location irrégulière expose l’ensemble des parties à des conséquences graves que j’observe fréquemment dans ma pratique.
Pour le locataire principal
Le locataire qui sous-loue sans autorisation ou sans avoir appelé le bailleur à concourir à l’acte s’expose à :
- La résiliation judiciaire du bail principal pour manquement à une obligation contractuelle
- La mise en jeu de la clause résolutoire si le bail en contient une visant la sous-location
- La perte du droit au renouvellement du bail principal
- Le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction (motif grave et légitime)
Pour le sous-locataire
Le sous-locataire d’une sous-location irrégulière se trouve dans une situation particulièrement précaire :
- Aucun droit au renouvellement à l’égard du bailleur
- Obligation de quitter les lieux en cas de résiliation du bail principal
- Impossibilité de se prévaloir du statut des baux commerciaux vis-à-vis du propriétaire
- Un simple recours indemnitaire contre le locataire principal, souvent difficile à recouvrer
La Cour de cassation a confirmé à de multiples reprises que le bailleur n’est tenu par aucune obligation envers le sous-locataire dont la sous-location n’a pas respecté les formes requises.
Aspects fiscaux de la sous-location commerciale
Les implications fiscales de la sous-location sont souvent négligées alors qu’elles méritent une attention particulière.
TVA et sous-location
La sous-location de locaux nus à usage professionnel est en principe exonérée de TVA. Toutefois, le locataire principal peut opter pour l’assujettissement à la TVA (taux de 20 %) si le sous-locataire est lui-même assujetti. Cette option présente un intérêt pour la récupération de la TVA sur les charges et travaux.
En revanche, la sous-location de locaux aménagés et équipés est obligatoirement soumise à la TVA au taux de 20 %.
Imposition des revenus de sous-location
Pour le locataire principal, les revenus tirés de la sous-location constituent :
- Des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s’il exerce une activité commerciale
- Des revenus fonciers dans certains cas spécifiques pour les personnes physiques non commerçantes
- Un élément du résultat imposable à l’IS pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés
Si vous êtes dans le cadre d’une structure sociétaire, je vous invite à consulter mon article sur le régime fiscal du compte courant d’associé pour optimiser les flux financiers. Les structures holding peuvent également tirer parti de ce montage (voir mon guide sur le montage holding SCI).
| Situation | Régime TVA | Imposition des revenus | Obligation déclarative |
|---|---|---|---|
| Sous-location de locaux nus (sans option TVA) | Exonérée | BIC ou revenus fonciers selon le statut | Déclaration annuelle |
| Sous-location de locaux nus (avec option TVA) | 20 % | BIC ou résultat IS | CA3 mensuelle ou trimestrielle |
| Sous-location de locaux aménagés | 20 % (obligatoire) | BIC ou résultat IS | CA3 mensuelle ou trimestrielle |
| Sous-location par une SCI à l’IS | Option possible | Résultat IS au taux de 25 % | Liasse fiscale IS |
Conseils pratiques pour le sous-locataire
Fort de mon expérience en contentieux des baux commerciaux, voici les recommandations que j’adresse systématiquement aux entreprises qui envisagent de devenir sous-locataire.
Avant la signature
Plusieurs vérifications s’imposent avant de s’engager dans une sous-location :
- Exiger une copie du bail principal pour vérifier que la sous-location est autorisée et que l’activité envisagée est compatible avec la destination contractuelle
- S’assurer que le bailleur a bien été appelé à concourir à l’acte de sous-location
- Vérifier la durée restante du bail principal pour anticiper le terme de la sous-location
- Contrôler l’état des lieux et les diagnostics obligatoires
- Négocier une clause de substitution permettant de se voir proposer un bail direct par le bailleur en cas de départ du locataire principal
Pendant l’exécution du contrat
Durant la sous-location, le sous-locataire doit rester vigilant :
- Conserver tous les justificatifs de paiement du loyer et des charges
- Se tenir informé de l’évolution du bail principal, notamment en cas de congé ou de demande de renouvellement
- Anticiper les échéances en tenant compte de la durée du bail commercial principal et de la règle du bail commercial 3 6 9
- Faire appel à un avocat spécialisé en bail commercial dès les premiers signes de difficulté
À retenir
- Vérifiez systématiquement l’autorisation de sous-louer dans le bail principal avant toute signature
- Exigez la preuve que le bailleur a été appelé à concourir à l’acte par lettre recommandée ou acte d’huissier
- Négociez un loyer de sous-location proportionnel au prorata des surfaces pour éviter le déclenchement du mécanisme de révision à la hausse
- Prévoyez une clause de substitution dans le contrat permettant de conclure un bail direct avec le bailleur en cas de fin du bail principal
- Conservez tous les justificatifs de paiement et correspondances pendant toute la durée de la sous-location et au-delà des délais de prescription fiscale
Questions fréquentes
Le sous-locataire peut-il rester dans les lieux après la fin du bail principal ?
En principe, non. La fin du bail principal entraîne la fin de la sous-location car le locataire principal ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en détient. Toutefois, si la sous-location est régulière et que le bailleur a concouru à l’acte, le sous-locataire peut, dans certaines hypothèses, se prévaloir d’un droit direct auprès du bailleur. Il est impératif d’anticiper cette situation dès la rédaction du contrat de sous-location en prévoyant une clause de substitution.
Quelle est la durée maximale d’une sous-location commerciale ?
La sous-location ne peut avoir une durée supérieure à celle du bail principal restant à courir. Si le bail principal expire dans 4 ans, la sous-location ne peut excéder cette durée. Lors du renouvellement, la sous-location peut être reconduite pour une nouvelle période de 9 ans maximum, mais toujours dans la limite de la durée du bail principal renouvelé.
Le bailleur peut-il refuser la sous-location même si le bail l’autorise ?
Si le bail contient une clause autorisant expressément la sous-location, le bailleur ne peut pas s’y opposer, à condition que le locataire respecte les formes prévues (appel à concourir à l’acte, respect de la destination des lieux). En revanche, si le bail subordonne la sous-location à l’accord préalable du bailleur, celui-ci conserve un pouvoir d’appréciation. Son refus ne doit toutefois pas être abusif, sous peine d’engager sa responsabilité.
Le sous-locataire doit-il verser un dépôt de garantie ?
Le contrat de sous-location peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie, au même titre qu’un bail commercial classique. Son montant est librement fixé entre les parties, mais il est d’usage de le fixer entre 1 et 3 mois de loyer hors taxes. Le locataire principal est tenu de restituer ce dépôt dans les délais convenus au contrat, déduction faite des éventuelles sommes dues par le sous-locataire.
La sous-location donne-t-elle droit à la propriété commerciale ?
Le sous-locataire d’une sous-location régulière peut acquérir un fonds de commerce dans les locaux sous-loués et bénéficier de la propriété commerciale. Ce droit reste néanmoins conditionné à la régularité de la sous-location (autorisation du bailleur et concours à l’acte) et limité par la durée du bail principal. Sans ces conditions, le sous-locataire ne bénéficie d’aucune protection statutaire vis-à-vis du propriétaire des murs.
Quelles sont les conséquences fiscales pour le locataire principal qui sous-loue ?
Les revenus de sous-location constituent un revenu imposable pour le locataire principal : bénéfices industriels et commerciaux pour un commerçant, résultat imposable à l’IS pour une société. En matière de TVA, la sous-location de locaux nus est exonérée sauf option, tandis que la sous-location de locaux aménagés est obligatoirement soumise à la TVA au taux de 20 %. Le locataire principal doit également s’assurer de respecter ses obligations déclaratives auprès de l’administration fiscale.
Catherine Leroy est avocate fiscaliste au barreau de Paris, spécialisée en droit fiscal des entreprises et droit des sociétés. Après 20 ans de pratique, elle conseille dirigeants et entrepreneurs sur l'optimisation fiscale, la création et la transmission d'entreprise.
