Dans cet article
- La taxe foncière est légalement due par le propriétaire, mais une clause du bail peut la transférer au locataire sous conditions strictes
- Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l’inventaire précis des charges est obligatoire dans tout bail commercial
- Une clause de transfert mal rédigée est réputée non écrite et expose le bailleur à un remboursement intégral
- La refacturation doit respecter un prorata temporis en cas d’entrée ou de sortie en cours d’année
- Les taxes additionnelles (TEOM, taxe Gemapi) obéissent à des règles de répartition distinctes
- En cas de litige, le délai de prescription pour contester la refacturation est de 5 ans (article 2224 du Code civil)
Sommaire
- Qui doit payer la taxe foncière dans un bail commercial ?
- Le cadre légal : loi Pinel et inventaire des charges
- Rédiger une clause de transfert valide
- Refacturation au locataire : modalités pratiques
- Taxes additionnelles : TEOM, Gemapi et frais de gestion
- Jurisprudence récente et contentieux fréquents
- Prorata temporis en cas d’entrée ou de sortie
- Les erreurs fréquentes et mes recommandations
Dans ma pratique quotidienne d’avocate fiscaliste, la question de la taxe foncière dans le bail commercial revient avec une régularité étonnante. Bailleurs qui pensent pouvoir refacturer l’intégralité de la taxe sans clause spécifique, locataires qui découvrent tardivement une charge de plusieurs milliers d’euros sur leur appel de fonds : les malentendus sont fréquents et les conséquences financières parfois lourdes. Je vous propose un décryptage complet des règles applicables, des pièges à éviter et des bonnes pratiques à adopter pour sécuriser votre bail commercial sur le plan fiscal.
Qui doit payer la taxe foncière dans un bail commercial ?
Le principe est clair : en vertu de l’article 1400 du Code général des impôts, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Ce principe s’applique quel que soit le type de bail : commercial, professionnel ou d’habitation.
Toutefois, le droit des baux commerciaux offre une particularité importante : la possibilité de transférer contractuellement la charge de la taxe foncière au preneur. Cette pratique, très répandue en immobilier d’entreprise, est parfaitement légale à condition de respecter un formalisme précis. En pratique, je constate que près de 80 % des baux commerciaux que j’examine contiennent une clause de transfert de la taxe foncière, mais beaucoup sont mal rédigées.
Il est essentiel de comprendre que ce transfert n’opère qu’entre les parties. Vis-à-vis de l’administration fiscale, c’est toujours le propriétaire qui reste le redevable légal. Si le locataire ne rembourse pas la taxe foncière, le bailleur devra malgré tout la payer puis exercer un recours contractuel contre son preneur.
Le cadre légal : loi Pinel et inventaire des charges
La loi Pinel du 18 juin 2014 a profondément modifié le régime des charges dans les baux commerciaux. Codifiée aux articles L. 145-40-1 et L. 145-40-2 du Code de commerce, cette réforme impose désormais :
- Un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec indication de leur répartition entre bailleur et preneur
- Un état récapitulatif annuel des charges acquittées, adressé au locataire
- Un budget prévisionnel des travaux et charges pour les trois prochaines années
Le décret d’application du 3 novembre 2014 a précisé que certaines charges ne peuvent jamais être imputées au locataire. Il s’agit notamment des dépenses relatives aux grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, et des honoraires liés à la gestion des loyers du bailleur. En revanche, la taxe foncière figure bien parmi les charges transférables, à condition d’être expressément mentionnée dans l’inventaire.
Dans ma pratique, je recommande systématiquement à mes clients de vérifier que le bail mentionne la taxe foncière dans l’inventaire des charges. Un bail conclu après le 5 novembre 2014 qui ne respecte pas cette obligation d’inventaire expose le bailleur à voir la clause de transfert déclarée inopposable au preneur. Pour les baux antérieurs, cette obligation s’applique depuis leur renouvellement.
Rédiger une clause de transfert valide
La rédaction de la clause de transfert de la bail commercial taxe foncière doit répondre à des exigences précises pour être juridiquement valable. Voici les éléments que je considère comme indispensables :
Les mentions obligatoires
La clause doit identifier expressément et sans ambiguïté que la taxe foncière sur les propriétés bâties sera à la charge du preneur. Une formulation vague du type « le locataire supportera toutes les charges et taxes afférentes à l’immeuble » a été jugée insuffisante par plusieurs cours d’appel. Je recommande de mentionner :
- La nature exacte de la taxe (TFPB, et le cas échéant les taxes additionnelles)
- Le mode de calcul en cas d’immeuble à locataires multiples (quote-part calculée au prorata des surfaces)
- Les modalités de paiement (appel provisionnel, régularisation annuelle)
- Les justificatifs que le bailleur s’engage à fournir (copie de l’avis d’imposition)
Les formulations à proscrire
J’ai identifié plusieurs formulations récurrentes qui fragilisent la clause :
| Formulation risquée | Risque juridique | Formulation recommandée |
|---|---|---|
| « Le preneur supportera sa part de toutes taxes » | Imprécision : la taxe foncière n’est pas nommément désignée | « Le preneur remboursera au bailleur la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) » |
| « Y compris les taxes futures » | Clause potestative, caractère imprévisible | Lister chaque taxe existante et prévoir un avenant pour les nouvelles |
| « Le preneur paiera directement la taxe foncière » | Impossible : seul le propriétaire est redevable légal | « Le preneur remboursera au bailleur le montant de la TFPB sur présentation de l’avis » |
| Pas de clause du tout | Le propriétaire supporte la totalité de la taxe | Insérer une clause explicite dans le bail et dans l’inventaire des charges |
Je vous invite à consulter un avocat spécialisé pour la rédaction de cette clause, en particulier si votre bail porte sur un immeuble en copropriété ou un ensemble commercial. La complexité de la répartition justifie souvent un accompagnement sur mesure, comme pour toute question relative au pas-de-porte d’un bail commercial.
Refacturation au locataire : modalités pratiques
Une fois la clause de transfert validée, la question de la refacturation de la taxe foncière au locataire soulève des enjeux pratiques importants. En tant que fiscaliste, je suis particulièrement attentive à la régularité du processus.
Le mécanisme de remboursement
Le bailleur reçoit l’avis de taxe foncière, généralement entre août et septembre, et doit l’acquitter auprès du Trésor public. Il adresse ensuite au locataire une demande de remboursement accompagnée d’une copie de l’avis d’imposition. Le locataire règle le montant correspondant à sa quote-part, dans le délai prévu au bail (souvent 30 jours).
L’assujettissement à la TVA
La question de la TVA sur la refacturation de la taxe foncière mérite une attention particulière. Lorsque le bailleur a opté pour l’assujettissement à la TVA de ses loyers, la refacturation de la taxe foncière constitue un complément de loyer soumis à TVA au taux de 20 %. Cette position, confirmée par l’administration fiscale, signifie que le locataire supportera en réalité 120 % du montant de la taxe foncière si le bail est soumis à TVA.
Pour les entreprises assujetties à la TVA et disposant d’un droit à déduction intégral, cette TVA est récupérable. En revanche, pour les professions exonérées (médecins, organismes de formation non assujettis), cette TVA représente un surcoût définitif qu’il faut anticiper dans la négociation du bail. Ce point rejoint les problématiques de fiscalité que j’aborde dans le cadre du conseil en défiscalisation.
La provision trimestrielle
De nombreux baux prévoient un système de provisions trimestrielles sur charges, incluant la taxe foncière. Le bailleur appelle chaque trimestre un quart du montant estimé, puis régularise en fin d’année sur la base de l’avis d’imposition réel. Ce mécanisme présente l’avantage de lisser la trésorerie du locataire mais impose au bailleur de fournir une régularisation annuelle détaillée, conformément à la loi Pinel.
Taxes additionnelles : TEOM, Gemapi et frais de gestion
La taxe foncière n’est pas une ligne isolée sur l’avis d’imposition. Plusieurs taxes additionnelles viennent s’y ajouter, et leur sort dans le cadre du bail commercial mérite d’être précisé.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
La TEOM figure sur le même avis que la taxe foncière. Son transfert au locataire est admis de longue date par la jurisprudence et expressément prévu par l’article R. 145-35 du Code de commerce. En pratique, c’est même l’une des charges les plus couramment refacturées. Son montant varie considérablement selon les communes : de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers pour un local commercial de taille moyenne.
La taxe Gemapi
Instaurée en 2018, la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (Gemapi) est une taxe additionnelle à la taxe foncière. Son transfert au locataire est possible à condition d’être expressément prévu dans le bail. J’insiste sur ce point car de nombreux baux rédigés avant 2018 ne la mentionnent pas, ce qui peut créer un vide contractuel.
Les frais de gestion fiscaux
L’avis de taxe foncière comprend également des frais de gestion prélevés par l’État (environ 3 % du montant de la taxe foncière). Ces frais suivent le sort de la taxe foncière : s’ils ne sont pas mentionnés dans la clause, leur refacturation peut être contestée. Je recommande de viser expressément « la taxe foncière et les frais de gestion y afférents » dans la clause de transfert.
Jurisprudence récente et contentieux fréquents
Les tribunaux sont régulièrement saisis de litiges portant sur la taxe foncière dans les baux commerciaux. Voici les principales décisions récentes que tout bailleur et tout locataire devraient connaître :
La Cour de cassation a confirmé dans un arrêt du 15 février 2023 (3e chambre civile, n° 21-23.223) que la clause de transfert de la taxe foncière doit être claire et non équivoque. En l’espèce, une clause stipulant que le preneur « supportera sa part de toutes contributions et taxes » a été jugée insuffisante pour inclure la taxe foncière, le bail ne mentionnant pas expressément cette taxe.
Par ailleurs, la Cour d’appel de Paris a rappelé en 2024 que le défaut d’inventaire des charges au sens de la loi Pinel ne rend pas la clause nulle, mais inopposable au preneur qui peut en demander l’inopposabilité. Le bailleur perd alors la possibilité de refacturer la taxe foncière pour la période concernée, avec un risque de remboursement rétroactif.
Les contentieux les plus fréquents que je traite concernent :
- L’absence de justificatif : le bailleur refacture sans fournir de copie de l’avis d’imposition
- Les erreurs de répartition dans les immeubles à locataires multiples
- La refacturation de la taxe foncière après la fin du bail, sans prorata temporis
- Le transfert de taxes non prévues initialement (augmentations liées à des travaux d’amélioration décidés par le bailleur)
Ces situations peuvent avoir des conséquences importantes sur la rentabilité d’un investissement immobilier. Si vous détenez vos murs via une société civile, je vous recommande de consulter mon guide sur les avantages d’une SCI et le fonctionnement d’une SCI pour bien structurer votre détention.
Prorata temporis en cas d’entrée ou de sortie
Le calcul au prorata temporis de la taxe foncière dans un bail commercial est une source fréquente de désaccords. La taxe foncière est due pour l’année entière par le propriétaire au 1er janvier. Lorsqu’un locataire entre dans les lieux en cours d’année ou quitte le local avant le 31 décembre, la question de la répartition se pose.
Le principe de répartition
En l’absence de clause contraire, le locataire qui entre en cours d’année ne devrait rembourser que la fraction correspondant à sa période d’occupation. Par exemple, pour une entrée au 1er avril, le locataire ne supporterait que 9/12e de la taxe foncière annuelle. Inversement, un locataire qui quitte les lieux au 30 septembre ne devrait rembourser que 9/12e.
Les clauses dérogatoires
Certains baux prévoient que la taxe foncière est due pour l’année entière dès lors que le locataire occupe les lieux au 1er janvier. Cette clause, bien que sévère, est juridiquement valable. Je conseille néanmoins à mes clients locataires de la négocier, en particulier lorsque le préavis du bail commercial expire en début d’année.
| Situation | Prorata applicable (par défaut) | Montant à charge (pour une taxe de 6 000 €/an) |
|---|---|---|
| Entrée au 1er janvier | 12/12e | 6 000 € |
| Entrée au 1er avril | 9/12e | 4 500 € |
| Entrée au 1er juillet | 6/12e | 3 000 € |
| Sortie au 30 septembre | 9/12e | 4 500 € |
| Sortie au 31 mars | 3/12e | 1 500 € |
Les erreurs fréquentes et mes recommandations
Après plus de quinze ans de pratique en droit fiscal des entreprises, j’ai identifié des erreurs récurrentes que je souhaite vous aider à éviter. Voici mon retour d’expérience :
Côté bailleur
L’erreur la plus fréquente est de considérer que la simple signature du bail suffit à transférer la taxe foncière. Sans clause explicite et détaillée, le transfert n’opère pas. De même, négliger l’envoi de l’état récapitulatif annuel des charges expose le bailleur à une contestation du locataire. Enfin, certains bailleurs oublient de mettre à jour leur inventaire des charges lors du renouvellement du bail, ce qui fragilise l’ensemble du dispositif contractuel.
Côté locataire
Je vois trop de locataires qui signent un bail commercial sans vérifier le montant de la taxe foncière du local. Or, cette charge peut représenter 5 à 15 % du loyer annuel, ce qui modifie considérablement le coût réel d’occupation. Avant de signer, demandez systématiquement une copie du dernier avis de taxe foncière. Par ailleurs, vérifiez que la clause ne vous fait pas supporter les augmentations de taxe foncière liées à des travaux d’amélioration décidés unilatéralement par le bailleur.
Points de vigilance communs
Que vous soyez bailleur ou locataire, gardez à l’esprit ces points essentiels :
- Le délai de prescription pour contester une refacturation est de 5 ans (article 2224 du Code civil)
- La valeur locative cadastrale, base de calcul de la taxe foncière, peut être contestée auprès du centre des impôts fonciers si elle paraît excessive
- Les exonérations temporaires de taxe foncière (constructions neuves, zones franches) bénéficient au propriétaire ; vérifiez si le bail prévoit leur répercussion au locataire
- En cas de cession du bail commercial, la clause de transfert de la taxe foncière est transmise au cessionnaire
Pour les entrepreneurs qui créent leur structure, la question de la taxe foncière doit être anticipée dès la rédaction des statuts. Consultez mes guides sur la création d’une EURL ou la création d’une SCI familiale pour intégrer cette dimension dès le départ. Si vous investissez dans l’immobilier d’entreprise, pensez également à explorer les solutions de défiscalisation disponibles et les subtilités de la flat tax sur les dividendes si vous percevez des revenus locatifs via une société soumise à l’IS.
À retenir
- Exigez une clause de transfert nommant expressément la TFPB et les taxes additionnelles dans le bail et dans l’inventaire des charges
- Demandez une copie de l’avis de taxe foncière avant la signature du bail pour évaluer le coût réel d’occupation
- Prévoyez un prorata temporis en cas d’entrée ou de sortie en cours d’année pour éviter les contentieux
- Envoyez (bailleur) ou réclamez (locataire) l’état récapitulatif annuel des charges conformément à la loi Pinel
- En cas de doute sur la valeur locative cadastrale, adressez une réclamation au centre des impôts fonciers dans le délai légal
Questions fréquentes
Qui doit payer la taxe foncière dans un bail commercial ?
Légalement, c’est le propriétaire qui est redevable de la taxe foncière auprès de l’administration fiscale. Cependant, une clause du bail commercial peut valablement transférer cette charge au locataire, à condition que la clause soit explicite et que la taxe foncière figure dans l’inventaire des charges prévu par la loi Pinel. Sans clause expresse, le locataire n’a aucune obligation de remboursement.
Comment facturer la taxe foncière au locataire d’un bail commercial ?
Le bailleur doit d’abord acquitter la taxe foncière auprès du Trésor public, puis adresser au locataire une demande de remboursement accompagnée d’une copie de l’avis d’imposition. Si le bail est soumis à la TVA, la refacturation doit inclure la TVA à 20 %. Le bailleur doit également fournir un état récapitulatif annuel des charges, incluant la taxe foncière, conformément aux exigences de la loi Pinel.
Est-ce légal de faire payer la taxe foncière au locataire ?
Oui, c’est parfaitement légal dans le cadre d’un bail commercial, à condition que le bail contienne une clause explicite de transfert et que la taxe foncière soit mentionnée dans l’inventaire des charges. En revanche, dans un bail d’habitation, le transfert de la taxe foncière au locataire est interdit. Pour les baux professionnels, la pratique est admise sous les mêmes conditions que les baux commerciaux.
Quelles sont les taxes sur un loyer commercial ?
Un loyer commercial peut supporter plusieurs taxes et charges : la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), la taxe Gemapi, les frais de gestion fiscaux, la cotisation foncière des entreprises (CFE, à la charge du locataire), et la TVA sur le loyer si le bailleur a opté pour l’assujettissement. L’ensemble doit être détaillé dans l’inventaire des charges du bail.
Peut-on contester la refacturation de la taxe foncière par le bailleur ?
Oui, le locataire peut contester la refacturation dans plusieurs cas : absence de clause explicite dans le bail, défaut d’inventaire des charges au sens de la loi Pinel, absence de justificatif (copie de l’avis d’imposition), erreur de calcul du prorata ou de la quote-part. Le délai de prescription est de 5 ans à compter du paiement contesté. En cas de litige, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux.
La taxe foncière peut-elle augmenter en cours de bail commercial ?
Oui, la taxe foncière peut augmenter chaque année en fonction de la revalorisation des valeurs locatives cadastrales décidée par la loi de finances, ou à la suite de travaux d’amélioration réalisés sur le local. Si le bail prévoit le transfert de la taxe foncière, le locataire supporte ces augmentations sauf clause contraire. Il est conseillé de négocier un plafonnement ou une clause limitant la prise en charge aux augmentations « normales », excluant celles résultant de travaux décidés par le bailleur.
Catherine Leroy est avocate fiscaliste au barreau de Paris, spécialisée en droit fiscal des entreprises et droit des sociétés. Après 20 ans de pratique, elle conseille dirigeants et entrepreneurs sur l'optimisation fiscale, la création et la transmission d'entreprise.
