Faut-il payer la CSG sur ses revenus fonciers en 2026 ?

Vous percevez des loyers et vous vous demandez si la CSG s’applique à vos revenus fonciers en 2026 ? La réponse est claire : oui, les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux, dont la CSG constitue la composante principale. En tant qu’avocate fiscaliste, je constate que beaucoup de propriétaires bailleurs sous-estiment l’impact de cette charge, qui représente plus de 17 % de leurs revenus locatifs nets. Je vous propose un décryptage complet pour comprendre le mécanisme, calculer précisément votre charge et, surtout, identifier les leviers légaux pour l’optimiser.

Qu’est-ce que la CSG sur les revenus fonciers ?

La Contribution Sociale Généralisée (CSG) est un prélèvement obligatoire qui finance la protection sociale en France. Créée en 1991, elle s’applique à l’ensemble des revenus des personnes résidentes fiscales françaises : salaires, pensions, revenus du patrimoine et, bien entendu, revenus fonciers.

Les revenus fonciers et la CSG sont donc intimement liés. Concrètement, lorsque vous encaissez des loyers issus de la location nue d’un bien immobilier, ces revenus sont soumis à un ensemble de prélèvements sociaux dont la CSG n’est qu’une composante. On parle souvent de « prélèvements sociaux » pour désigner l’ensemble de ces contributions.

Il est important de distinguer la CSG sur revenus fonciers de celle prélevée sur les salaires. Sur les revenus du patrimoine, la CSG est calculée et recouvrée différemment : elle n’est pas prélevée à la source par un employeur, mais recouvrée par l’administration fiscale en même temps que l’impôt sur le revenu, sur la base de votre déclaration annuelle. Selon l’article L. 136-6 du Code de la sécurité sociale, les revenus fonciers entrent dans l’assiette des contributions sociales sur les revenus du patrimoine.

Pour bien comprendre votre situation fiscale globale, je vous recommande de consulter mon guide sur le rôle d’un avocat en droit fiscal, qui pourra vous accompagner dans l’optimisation de votre imposition.

Taux des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers en 2026

Le taux des prélèvements sociaux 2026 sur revenus fonciers reste fixé à 17,2 % au total. Ce taux global se décompose en plusieurs contributions distinctes. Voici le détail :

Ce taux CSG revenus fonciers de 9,2 % est le même que celui appliqué aux autres revenus du patrimoine (plus-values immobilières, revenus de capitaux mobiliers). Il est resté stable depuis 2018, année où il est passé de 8,2 % à 9,2 % dans le cadre de la réforme de la suppression des cotisations salariales maladie et chômage.

Pour un propriétaire déclarant un revenu foncier net de 15 000 euros, les prélèvements sociaux représentent donc 2 580 euros par an. Ce montant s’ajoute à l’impôt sur le revenu calculé au barème progressif, ce qui peut porter la pression fiscale totale à plus de 60 % pour les contribuables dans la tranche marginale à 45 %. Il est donc essentiel de maîtriser les mécanismes d’optimisation, notamment via les travaux déductibles des revenus fonciers.

Comment sont calculés les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?

Le calcul CSG sur loyers perçus obéit à une logique simple mais qui mérite d’être précisée. Contrairement à une idée répandue, les prélèvements sociaux sur revenus fonciers s’appliquent sur le revenu foncier net, pas sur les loyers bruts encaissés.

L’assiette de calcul : le revenu foncier net

Le revenu foncier net est obtenu après déduction de l’ensemble des charges admises par l’administration fiscale :

• Les intérêts d’emprunt et frais financiers liés à l’acquisition ou aux travaux
• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors travaux de construction ou d’agrandissement)
• Les primes d’assurance (PNO, loyers impayés, GLI)
• La taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire)
• Les frais de gestion : 20 euros par local, frais d’agence, frais de syndic pour les copropriétés
• Les provisions pour charges de copropriété avec régularisation l’année suivante

La formule de calcul

La formule est la suivante :

Prélèvements sociaux = Revenu foncier net × 17,2 %

Si votre revenu foncier net est nul ou négatif (déficit foncier), aucun prélèvement social n’est dû sur vos revenus fonciers pour l’année concernée. C’est un point fondamental que je détaillerai dans la partie consacrée aux stratégies d’optimisation.

Précision importante : en cas de micro-foncier (revenus bruts inférieurs à 15 000 euros), l’abattement forfaitaire de 30 % est appliqué avant le calcul des prélèvements sociaux. La base taxable est donc 70 % des loyers bruts. Ce régime simplifié n’est pas toujours le plus avantageux, comme le montre mon article sur l’investissement locatif et la défiscalisation.

CSG déductible : comment récupérer une partie de la charge ?

Un mécanisme souvent méconnu des propriétaires bailleurs permet de réduire l’impact fiscal global de la CSG : la déductibilité partielle. Sur les 9,2 % de CSG appliqués à vos revenus fonciers, 6,8 points sont déductibles de votre revenu global imposable de l’année suivante.

Comment fonctionne cette déduction ?

La CSG déductible vient en diminution de votre revenu global (et non de vos seuls revenus fonciers). Ce mécanisme est prévu par l’article 154 quinquies du Code général des impôts. En pratique, si vous avez payé 920 euros de CSG sur 10 000 euros de revenus fonciers nets, vous pourrez déduire 680 euros de votre revenu global l’année suivante.

L’économie réelle dépend de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Voici l’impact selon les tranches :

La CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %) ne sont jamais déductibles. Seule la fraction de 6,8 % de CSG ouvre droit à cette déduction.

Comment déclarer la CSG déductible ?

En principe, le montant de la CSG déductible est pré-rempli sur votre déclaration de revenus (case 6DE). Je recommande toutefois de vérifier systématiquement ce montant, car des erreurs ne sont pas rares, notamment en cas de revenus fonciers provenant de plusieurs biens ou de corrections tardives.

Comment réduire ou ne pas payer la CSG sur les loyers ?

La question « comment ne pas payer la CSG sur les loyers » revient très souvent dans mon cabinet. Si l’exonération totale est rare pour un résident fiscal français, plusieurs stratégies permettent de réduire significativement la base imposable, voire de la ramener à zéro.

Le déficit foncier : l’arme la plus efficace

Lorsque vos charges déductibles excèdent vos loyers, vous générez un déficit foncier. Ce déficit ramène votre revenu foncier net à zéro, ce qui signifie qu’aucun prélèvement social n’est dû. Le déficit est en outre imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (voire 21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique sous certaines conditions).

La réalisation de travaux déductibles constitue le levier principal pour créer un déficit foncier. Je conseille de planifier ces travaux de manière stratégique : concentrer les dépenses sur une ou deux années permet de maximiser l’effet du déficit.

Le choix du régime fiscal adapté

Le régime réel d’imposition (déclaration 2044) permet de déduire l’intégralité des charges réelles, alors que le micro-foncier n’offre qu’un abattement forfaitaire de 30 %. Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel sera plus avantageux et réduira mécaniquement la base soumise à la CSG.

L’investissement via une société soumise à l’IS

L’investissement immobilier via une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés modifie radicalement le traitement fiscal. Les loyers sont imposés à l’IS (25 % en 2026) et les prélèvements sociaux ne s’appliquent qu’au moment de la distribution de dividendes. Ce schéma peut être pertinent pour les investisseurs qui capitalisent et ne distribuent pas. Pour approfondir ce sujet, consultez mon article sur la fiscalité des SCI familiales.

La location meublée : un régime alternatif

La location meublée (LMNP ou LMP) relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Si elle est soumise elle aussi aux prélèvements sociaux à 17,2 %, le mécanisme de l’amortissement comptable permet de réduire très fortement la base imposable. Attention toutefois : les règles ont évolué ces dernières années et l’analyse doit être menée au cas par cas.

Cas particuliers : non-résidents, SCI et micro-foncier

Non-résidents : l’exonération partielle post-arrêt de Ruyter

Depuis l’arrêt de Ruyter rendu par la Cour de justice de l’Union européenne en 2015, les contribuables affiliés à un régime de sécurité sociale d’un autre État membre de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse sont exonérés de CSG et de CRDS sur leurs revenus du patrimoine français. Ils restent cependant redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Cette exonération concerne notamment les Français expatriés dans l’UE qui conservent un patrimoine immobilier locatif en France. Pour les non-résidents établis hors UE/EEE/Suisse, le taux de 17,2 % s’applique en totalité. Mon guide sur la fiscalité internationale détaille ces mécanismes.

SCI à l’IR : transparence fiscale

Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (régime de droit commun), les revenus fonciers sont imposés entre les mains des associés, au prorata de leurs parts. Chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers et supporte les prélèvements sociaux à 17,2 % sur cette quote-part. Le régime est donc identique à celui de la détention en direct.

Micro-foncier : simplicité mais moins de déduction

Sous le régime micro-foncier (revenus bruts inférieurs à 15 000 euros et hors dispositifs spéciaux type Pinel), les prélèvements sociaux sont calculés sur 70 % des loyers bruts. Ce régime est intéressant uniquement si vos charges réelles sont inférieures à 30 % de vos recettes. Un simulateur de défiscalisation peut vous aider à comparer les deux régimes.

Déclaration et paiement : mode d’emploi pratique

La déclaration des revenus fonciers soumis à la CSG suit un circuit précis qu’il convient de maîtriser pour éviter les erreurs et les majorations.

Les formulaires à utiliser

Selon votre situation :

• Régime micro-foncier : case 4BE de la déclaration 2042 (montant brut des loyers). L’abattement de 30 % est calculé automatiquement.
• Régime réel : formulaire 2044 (ou 2044-SPE pour les dispositifs spéciaux). Le résultat foncier net est reporté en case 4BA (bénéfice) ou 4BB/4BC (déficit).

Les prélèvements sociaux sont calculés automatiquement par l’administration fiscale sur la base du revenu foncier net déclaré. Vous n’avez pas de déclaration spécifique à effectuer pour la CSG ; elle apparaît sur votre avis d’imposition dans la rubrique « contributions sociales ».

Le calendrier de paiement

Depuis la mise en place du prélèvement à la source en 2019, les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers font l’objet d’acomptes mensuels ou trimestriels, prélevés directement sur votre compte bancaire. Ces acomptes sont calculés sur la base de votre dernière déclaration. Une régularisation intervient en septembre de l’année suivante, après traitement de votre déclaration définitive.

Vous pouvez moduler vos acomptes à la hausse ou à la baisse depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr, en cas de variation significative de vos revenus fonciers. Attention : une modulation à la baisse excessive (plus de 10 % d’écart avec le montant finalement dû) entraîne une pénalité de 10 % sur la différence.

Simulation CSG CRDS sur revenus fonciers : exemple chiffré

Pour rendre ces mécanismes concrets, prenons l’exemple d’un propriétaire bailleur type et réalisons une simulation CSG CRDS revenus fonciers complète.

Données de départ

• Loyers bruts annuels : 18 000 euros
• Charges déductibles : intérêts d’emprunt (3 200 €), travaux d’entretien (2 500 €), taxe foncière (1 800 €), assurance PNO (350 €), frais de gestion (20 €)
• TMI du propriétaire : 30 %

Calcul détaillé

Étape 1 : Détermination du revenu foncier net

18 000 € – 3 200 € – 2 500 € – 1 800 € – 350 € – 20 € = 10 130 € de revenu foncier net

Étape 2 : Calcul des prélèvements sociaux

• CSG : 10 130 × 9,2 % = 931,96 €
• CRDS : 10 130 × 0,5 % = 50,65 €
• Prélèvement de solidarité : 10 130 × 7,5 % = 759,75 €
• Total prélèvements sociaux : 1 742,36 €

Étape 3 : Impact de l’impôt sur le revenu

IR au barème : 10 130 × 30 % = 3 039 €

Étape 4 : Charge fiscale totale

1 742,36 + 3 039 = 4 781,36 €, soit un taux effectif d’imposition de 47,2 % sur les revenus fonciers nets.

Étape 5 : Récupération via la CSG déductible

CSG déductible l’année suivante : 10 130 × 6,8 % = 688,84 €. Économie d’IR correspondante : 688,84 × 30 % = 206,65 €.

La charge fiscale nette, après prise en compte de la CSG déductible, s’élève donc à environ 4 575 € pour 18 000 euros de loyers bruts encaissés. Ce résultat illustre pourquoi une stratégie d’optimisation via les charges déductibles est indispensable. Découvrez les différents investissements pour défiscaliser en 2026 et les dispositifs de défiscalisation immobilière disponibles.