Taxe foncière en indivision : qui reçoit l’avis et qui doit payer ?

Chaque automne, un seul avis de taxe foncière arrive dans la boîte aux lettres, même lorsque le bien appartient à deux, trois ou dix indivisaires. Cette situation génère immanquablement la même question : qui reçoit la taxe foncière en cas d’indivision, et surtout, qui doit régler la facture ? La réponse tient en quelques principes simples du Code général des impôts, mais leur application concrète, notamment après une succession ou un divorce, réserve souvent des surprises. Voici le mode d’emploi complet pour éviter les impayés, les pénalités et les conflits entre coindivisaires.

Qui reçoit l’avis de taxe foncière en indivision

L’administration fiscale n’envoie qu’un seul avis de taxe foncière par bien, quel que soit le nombre de propriétaires. Ce principe vaut pour l’indivision comme pour toute copropriété non divisée. L’avis est adressé au nom du contribuable inscrit en premier sur la matrice cadastrale, suivi de la mention « et consorts » ou « et autre(s) ».

Concrètement, le destinataire est déterminé par l’ordre d’enregistrement au service de la publicité foncière. Dans une indivision successorale, c’est souvent l’héritier dont le nom apparaît en premier dans l’acte de notoriété ou la déclaration de succession. Dans une indivision entre concubins ou ex-époux, c’est généralement celui qui figurait déjà sur l’avis avant la séparation.

Le fait de recevoir l’avis ne signifie pas être le seul redevable. Le destinataire a simplement la responsabilité matérielle de transmettre l’information aux autres indivisaires. Mon conseil : demandez systématiquement une copie de l’avis au service des impôts fonciers de votre centre si vous n’êtes pas le destinataire principal. Vous pouvez accéder à l’avis depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr, à condition que le bien soit rattaché à votre profil fiscal.

Le fondement juridique : article 1400 du CGI et solidarité fiscale

L’article 1400 du Code général des impôts pose le principe : la taxe foncière est établie au nom du propriétaire au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. Lorsque le bien est en indivision, tous les indivisaires sont considérés comme propriétaires à cette date.

Le Trésor public dispose d’un outil redoutable : la solidarité fiscale. Cela signifie que l’administration peut réclamer l’intégralité du montant à n’importe lequel des indivisaires, sans avoir à diviser sa créance. L’indivisaire qui a payé la totalité dispose ensuite d’un recours contre les autres pour obtenir le remboursement de leur part respective.

Cette solidarité repose sur les articles 1691 bis et 1682 du CGI. En pratique, le fisc s’adresse en priorité au destinataire de l’avis, mais il peut parfaitement poursuivre un autre indivisaire si le premier ne règle pas. J’ai accompagné plusieurs clients surpris de recevoir une mise en demeure alors qu’ils pensaient que leur coindivisaire avait réglé la taxe : la solidarité fiscale ne connaît pas d’exception en indivision.

Comment se répartit la taxe foncière entre indivisaires

La règle de droit commun est claire : chaque indivisaire contribue aux charges de l’indivision à proportion de sa quote-part, conformément à l’article 815-10 du Code civil. Si trois héritiers détiennent chacun un tiers, chacun paie un tiers de la taxe foncière.

La difficulté apparaît lorsque les quotes-parts ne sont pas encore fixées, par exemple dans une succession non encore partagée. Tant que le partage n’est pas réalisé, les droits de chacun sont déterminés par la dévolution légale ou testamentaire. Je recommande de formaliser rapidement un accord écrit entre indivisaires, même provisoire, pour préciser la répartition des charges.

Pour comprendre les éléments qui entrent dans le calcul du montant de la taxe foncière, consultez mon guide sur le calcul de la taxe foncière : valeur locative, coefficients et taux.

Indivision successorale après un décès : règles spécifiques

Lorsqu’un propriétaire décède en cours d’année, la taxe foncière de l’année du décès reste due par la succession. Elle constitue une dette de la succession que les héritiers doivent régler avant tout partage. À partir du 1ᵉʳ janvier de l’année suivante, les héritiers deviennent redevables en tant qu’indivisaires.

La question du nom figurant sur l’avis prend une importance particulière. L’administration envoie souvent l’avis au nom du défunt pendant un à deux ans après le décès, le temps que la mise à jour cadastrale soit effectuée. Les héritiers doivent signaler le décès au service des impôts fonciers pour que le fichier soit corrigé. Cette démarche se fait par courrier ou via la messagerie sécurisée d’impots.gouv.fr.

Un point méconnu : si le défunt bénéficiait d’une exonération de taxe foncière liée à ses revenus ou à son âge, cette exonération disparaît dès l’année suivant le décès. Les héritiers doivent alors budgéter un montant parfois inattendu. Pour vérifier si une exonération reste possible dans votre situation, consultez mon article sur comment demander une exonération de taxe foncière.

Le conjoint survivant qui dispose d’un droit d’habitation (article 764 du Code civil) sur le logement familial ne devient pas pour autant le seul redevable. La taxe foncière reste due par l’ensemble des indivisaires, même si le conjoint occupe seul le bien. Ce droit d’habitation ne modifie que la jouissance du bien, pas la répartition des charges fiscales.

Indivision après un divorce ou une séparation

Le divorce ou la séparation crée fréquemment une indivision post-communautaire sur l’ancien domicile conjugal. Tant que le bien n’est ni vendu ni attribué à l’un des ex-époux, les deux restent redevables de la taxe foncière à hauteur de leur quote-part.

Dans la pratique, le jugement de divorce ou la convention homologuée précise souvent qui occupe le logement et qui paie les charges courantes. Mais attention : cette convention n’est pas opposable à l’administration fiscale. Le Trésor public peut toujours réclamer la totalité de la taxe à l’un ou l’autre des ex-conjoints, quelle que soit la clause de la convention.

Un cas fréquent : l’ex-conjoint qui reste dans le logement et refuse de payer sa part de taxe foncière. L’autre indivisaire, poursuivi par le fisc, doit alors avancer la totalité puis engager une action en remboursement devant le tribunal judiciaire. Ces procédures sont coûteuses et longues. La meilleure stratégie reste de prévoir dans la convention de divorce une clause précise sur la répartition de la taxe foncière, assortie d’une obligation de remboursement mensuel.

Vous trouverez des outils pour estimer le montant de votre taxe foncière dans mon article sur la simulation de taxe foncière et les données à réunir.

Usufruit, nue-propriété et indivision : qui paie quoi

Lorsque l’indivision se combine avec un démembrement de propriété, la situation se complique. Le cas le plus courant : le conjoint survivant hérite de l’usufruit du logement, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété en indivision.

L’article 1400 du CGI tranche clairement : l’usufruitier est seul redevable de la taxe foncière. Ce principe s’applique même lorsque les nus-propriétaires sont en indivision entre eux. L’avis est donc établi au nom de l’usufruitier, et les nus-propriétaires n’ont rien à payer tant que l’usufruit existe.

Une exception notable : lorsque l’usufruitier et les nus-propriétaires se mettent d’accord pour répartir conventionnellement la charge. Cet accord reste un engagement privé ; vis-à-vis du fisc, c’est toujours l’usufruitier qui est redevable. Pour approfondir ce sujet, je vous renvoie à mon article qui traite de l’obligation de payer la taxe foncière dès la première année.

Que se passe-t-il en cas de non-paiement

Le non-paiement de la taxe foncière en indivision déclenche un enchaînement de sanctions qui touche potentiellement tous les indivisaires, pas seulement le destinataire de l’avis.

Le calendrier des poursuites se déroule ainsi :

• Date limite de paiement dépassée : une majoration de 10 % s’applique automatiquement sur le montant dû
• Lettre de rappel : envoyée environ un mois après l’échéance, elle n’interrompt pas la majoration
• Mise en demeure : si le rappel reste sans effet, le comptable public adresse un commandement de payer à l’indivisaire désigné ou à tout indivisaire solidaire
• Saisie sur compte bancaire (avis à tiers détenteur) : le Trésor public peut saisir directement les sommes sur le compte de n’importe quel indivisaire
• Inscription de privilège : le fisc dispose d’un privilège sur le bien immobilier lui-même, qui lui permet de se faire payer en priorité en cas de vente

J’insiste sur ce point : l’indivisaire qui subit la saisie alors qu’il avait payé sa part dispose d’un recours en contribution contre les indivisaires défaillants. Mais ce recours suppose de saisir le tribunal, ce qui implique des frais d’avocat et des délais. La prévention reste préférable à la réparation.

Il est également possible de demander un délai de paiement au comptable public, en justifiant de difficultés financières temporaires. Cette demande suspend les poursuites le temps de son examen.

Exonérations applicables en indivision

L’indivision ne fait pas obstacle aux exonérations de taxe foncière, mais leur application dépend de la situation personnelle de chaque indivisaire et de la nature du bien.

Les principales exonérations accessibles sont :

• Exonération pour les personnes âgées de plus de 75 ans sous condition de ressources (revenu fiscal de référence inférieur à 12 455 € pour une part en 2025) : elle ne bénéficie qu’à l’indivisaire qui remplit les conditions, et uniquement pour sa résidence principale
• Exonération pour les bénéficiaires de l’AAH ou de l’ASPA : mêmes conditions de ressources et de résidence principale
• Exonération temporaire de deux ans pour construction neuve (article 1383 du CGI) : elle s’applique au bien et profite donc à tous les indivisaires
• Plafonnement en fonction du revenu : la taxe foncière sur la résidence principale ne peut excéder 50 % des revenus du foyer fiscal, un mécanisme de dégrèvement automatique s’applique

Un piège fréquent : lorsqu’un indivisaire âgé bénéficie de l’exonération sur sa résidence principale et que le bien est également détenu par des héritiers qui n’y habitent pas. L’exonération ne couvre alors que la quote-part de l’occupant éligible, pas la totalité de la taxe. Les autres indivisaires restent redevables de leur part.

Pour connaître toutes les démarches nécessaires, consultez mon guide détaillé sur la demande d’exonération de taxe foncière. Par ailleurs, la réforme de la taxe foncière prévue pour 2027 pourrait modifier certains seuils d’exonération.

Solutions pratiques pour éviter les conflits

Au fil de ma pratique en droit fiscal, j’ai constaté que les conflits liés à la taxe foncière en indivision sont presque toujours évitables avec un minimum d’organisation. Voici les stratégies concrètes que je recommande à mes clients :

Ouvrir un compte bancaire indivis

La solution la plus efficace consiste à ouvrir un compte bancaire dédié à l’indivision auprès de votre banque. Chaque indivisaire alimente ce compte à hauteur de sa quote-part chaque mois. La taxe foncière, comme les autres charges (assurance, travaux), est prélevée directement sur ce compte. Cette méthode supprime les échanges de chèques et les relances entre coindivisaires.

Mettre en place la mensualisation

La mensualisation de la taxe foncière est possible même en indivision. Elle permet de lisser le paiement sur dix mois (de janvier à octobre) et d’éviter la mauvaise surprise d’un prélèvement unique en automne. La demande se fait sur impots.gouv.fr ou par téléphone au centre des finances publiques.

Rédiger une convention d’indivision

L’article 1873-1 du Code civil permet de conclure une convention d’indivision qui organise la gestion du bien. Cette convention, obligatoirement rédigée par acte notarié si elle porte sur un immeuble, peut prévoir :

• La désignation d’un gérant de l’indivision chargé de régler les charges et de répartir les appels de fonds
• Les modalités de remboursement en cas d’avance par un seul indivisaire
• Les sanctions en cas de non-paiement (intérêts de retard, mise en demeure préalable)
• La durée de l’indivision (5 ans renouvelables ou indéterminée)

Envisager la sortie d’indivision

Lorsque les tensions persistent, la sortie d’indivision reste le recours ultime. L’article 815 du Code civil dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Les options incluent le rachat de parts par un indivisaire, la vente amiable du bien ou, en dernier ressort, la vente aux enchères (licitation). Dans le cadre d’une succession, la constitution d’une SCI familiale peut offrir une alternative plus souple. J’ai détaillé les obligations déclaratives d’une telle structure dans mon article sur la déclaration d’impôts SCI.

Demander la division de l’avis

Depuis la loi de finances pour 2020, il est théoriquement possible de demander au service des impôts fonciers d’émettre des avis séparés pour chaque indivisaire, à hauteur de sa quote-part. En pratique, cette possibilité reste peu connue et les services fiscaux ne l’accordent pas systématiquement. La demande doit être formulée par écrit, en joignant l’acte établissant les quotes-parts de chacun.

Pour estimer précisément ce que chaque indivisaire devra payer, utilisez les outils présentés dans mon comparatif des simulateurs de taxe foncière en ligne.